多年来，”买不起房”一直是马来西亚普通家庭，尤其是华人中产家庭和年轻首购族心中最沉的一块石头。过去那套全国统一以30万令吉定义可负担房屋的标准，早已无法反映各地区真实的生活成本与收入差异。《2026至2035年国家房屋政策》的正式推介，为这一长期困扰本地居民的问题带来了实质性的政策转变——可负担房屋将依区定价，不再一刀切。
扎根民生需求，《国家房屋政策》为本地居民重新定义”可负担”
《2026至2035年国家房屋政策》由房屋及地方政府部长倪可敏于2026年8月10日在吉隆坡正式推介，是马来西亚未来10年房屋发展的核心蓝图。这项政策以”人本住房”为核心愿景，涵盖6大重点、17项策略及59项行动计划，涉及可负担房屋、购屋融资、租赁市场、购屋者保障及乐龄住房等10大领域。
出席推介礼的包括政府首席秘书丹斯里山苏阿兹里、律政司丹斯里莫哈末杜苏基、沙巴房屋及地方政府部长拿督莫哈末阿里芬、房屋及地方政府部秘书长拿督威拉诺阿兹曼，以及森那美地产集团董事经理兼首席执行员拿督斯里阿兹米马力肯。
倪可敏在推介礼后的新闻发布会上明确指出，过去以统一30万令吉定义全国可负担房屋的做法，是一种无法反映不同地区实际需求的粗糙标准。”试想一下，吉兰丹瓜拉吉赖的可负担房屋，与吉隆坡武吉免登的可负担房屋采用相同的定价标准，这其实并不科学。”
大数据驱动定价，切实解决各地居民的住房负担差距
《国家房屋政策》最核心的改变，在于引入大数据分析与人工智能，根据各地区收入水平、地点类型及市场需求，制定更符合当地实际情况的可负担房屋价格标准。
根据国家房地产资讯中心（NAPIC）的数据，各地区的合理可负担定价差异显著：
- 巴生河流域：可负担房屋价格上限实际可高达 50万令吉
- 吉兰丹：可负担房屋价格约为 30万令吉
这一调整不仅让定价更贴近真实市场，也从根本上改变了发展商的建屋逻辑。倪可敏表示，房地部将通过大数据分析平台，让发展商在项目可行性研究阶段，参考各地点、地区及州属的真实需求数据，从而兴建市场真正需要的房屋，有效减少房屋滞销问题。
他也指出，目前我国房屋领域面对的主要问题并非供应不足，而是房屋供应与市场实际需求不匹配，导致大量房屋滞销。新政策正是针对这一结构性问题提出系统性解决方案。
包容性融资机制，无固定收入的普通家庭同样获得保障
新政策明确提出多项融资支援机制，让不同背景的本地居民都能平等地踏上置业之路，门槛不高，覆盖面广。
在首购族融资支援方面，政府通过房屋信贷担保机构提供总额400亿令吉的贷款担保，专为购买不超过50万令吉房屋的首购族而设。倪可敏透露，截至政策推介当日上午，该计划仍有180亿令吉资金可供申请使用。
这项担保计划特别值得关注的一点是：没有固定收入的企业家、小商贩及自雇人士同样符合申请资格，由昌明政府为其银行贷款提供担保。目前，已有17家金融机构同意成为这项房屋担保计划的策略伙伴。
针对有数据显示中等收入群体（M40）拥屋率有所下降，倪可敏补充说，部分年轻人和大学毕业生倾向租屋，调查显示有24%的受访者乐于租屋，原因是他们不希望受到银行贷款束缚，并希望保有更多可自由支配的收入。他表示，政府尊重这种生活方式的选择。
此外，倪可敏也提到，目前马来西亚拥屋率达77%，即77%的大马家庭拥有至少一间房屋，远高于德国的42%、英国的65%及美国的66%。
购屋者保障全面升级，政策为居民构建安心置业环境
新政策将以多项制度性保障，确保本地居民在置业过程中的权益得到切实维护，减少烂尾工程带来的社会风险。
房地部计划在2026年底推出“购屋选择权”（OTP）机制，赋予发展商及购屋者在规定期限内退出项目的权利，以降低房屋项目沦为烂尾工程的风险。具体机制如下：
- 期限设定：购屋选择权可设定6个月期限
- 发展商退出：若发展商预料项目销售不理想，可在期限内选择退出，购屋者已缴付的订金将100%全额退还，并附上银行利息
- 购屋者退出：若购屋者主动退出，须向发展商缴付行政费用及利息
倪可敏指出，截至政策推介日，房地部已成功解决1,647个病态及烂尾房屋项目，涉及发展总值达1,530亿令吉，惠及近20万名购屋者。
在长远目标方面，新政策提出在2035年前兴建100万套可负担房屋，并朝2030年”零搁置房屋项目”目标迈进。政策也将推动公共交通导向发展、现代建筑科技及绿色认证，同时规划乐龄友善住房及加强分层住宅管理，以应对人口老龄化，打造更安全、包容及永续的居住环境。
关于《2026至2035年国家房屋政策》，这里有你需要知道的答案
《2026至2035年国家房屋政策》的核心改变是什么？
《2026至2035年国家房屋政策》最核心的改变，是废除全国统一以30万令吉定义可负担房屋的标准，改以大数据分析及人工智能，根据各地区的收入水平、地点类型及实际房屋需求，为不同地区制定更符合当地实情的可负担房屋定价标准，从明年起正式生效。
巴生河流域的可负担房屋价格上限是多少？
根据国家房地产资讯中心（NAPIC）的数据，巴生河流域的可负担房屋价格实际上可高达50万令吉，而吉兰丹的可负担房屋价格则约为30万令吉，两者差异反映了各地区不同的收入水平与生活成本。
首购族如何申请政府的贷款担保？
首购族可通过房屋信贷担保机构申请政府贷款担保，该机构提供总额400亿令吉的担保资金，适用于购买不超过50万令吉房屋的首购族。截至2026年8月10日，仍有180亿令吉资金可供申请。没有固定收入的企业家、小商贩及自雇人士同样符合申请资格。
没有固定收入的人是否可以申请房屋贷款担保？
符合条件的自雇人士、企业家及小商贩，即使没有固定收入，同样有资格向昌明政府申请房屋贷款担保。目前已有17家金融机构同意成为该计划的策略伙伴，提供多元化的融资选择。
“购屋选择权”（OTP）机制是什么，何时推出？
“购屋选择权”（OTP）机制预计于2026年底正式推出。该机制允许发展商在6个月期限内，若预料项目销售不理想，可选择退出并全额退还购屋者的订金（含银行利息）；若购屋者主动退出，则须缴付行政费用及利息，以确保机制公平兼顾双方权益。
新政策设定了哪些具体的建屋目标？
《2026至2035年国家房屋政策》设定的核心目标是在2035年前兴建100万套可负担房屋，并以2030年实现”零搁置房屋项目”为阶段性目标。政策涵盖6大重点、17项策略及59项行动计划，全面覆盖可负担房屋、融资、租赁市场、购屋者保障及乐龄住房等10大领域。
目前马来西亚的拥屋率是多少？
根据倪可敏在新闻发布会上公布的数据，马来西亚目前的拥屋率达77%，即77%的大马家庭拥有至少一间房屋，这一比率明显高于德国的42%、英国的65%及美国的66%。
《2026至2035年国家房屋政策》的推出，标志着马来西亚的可负担房屋定价机制迈入更精准、更公平的新阶段。无论是首次购屋的年轻家庭、没有固定收入的自雇人士，还是希望安居乐业的普通居民，这项政策都提供了更切实的支援与保障。
如需了解首购族贷款担保申请详情或各地区最新可负担房屋资讯，欢迎联系房屋及地方政府部官方渠道查询，或登录相关政府平台获取最新数据与申请指引。
